Droga do Nowego Miasta

Z Chrisem Humnickim i Witoldem Paskiem – przedstawicielami firmy „Tishman Speyer” w Polsce rozmawia Jacek Ślusarczyk



Tygodnik Powszechny: „Tishman Speyer” pojawił się w Krakowie w 1997 roku. Jest rok 2002 i ciągle nie widać Nowego Miasta. 
Witold Pasek: – Z formalnego punktu widzenia nic się w naszej sytuacji nie zmieniło. Jesteśmy ciągle w punkcie wyjścia: w 1997 roku nie mogliśmy budować i teraz też nie możemy budować. 
Aby otrzymać pozwolenie na rozpoczęcie prac, musimy scalić grunt, na którym ma stanąć Nowe Miasto. Od pięciu lat staramy się o sfinalizowanie różnego rodzaju umów dotyczących własności tych terenów. W normalnych warunkach, mając umowę przedwstępną, wiadomo, że po dwóch miesiącach należy oczekiwać ostatecznej. My – mając wynegocjowane wszystkie szczegóły – dziewięć miesięcy czekaliśmy tylko na to, by Ministerstwo Skarbu zgodziło się na zawarcie umowy przedwstępnej z PKS. A chodziło wyłącznie o zaakceptowanie przez Ministerstwo faktu, że my, za nasze własne pieniądze, wybudujemy w Krakowie nowy dworzec autobusowy. Między umową wstępną z PKP a umową ostateczną minęły dwadzieścia trzy miesiące. 
To tylko dwa przykłady pokazujące, jak wyglądają tutaj nasze codzienne negocjacje. Przewlekanie decyzji w nieskończoność jest w większości instytucji, z którymi mieliśmy do czynienia, normą zachowania. 
Chris Humnicki: – Optymista powie, że nasze działania są już zaawansowane, pesymista podkreśli, że projekt pozostaje w stadium administracyjnym. Co prawda wyszliśmy wreszcie poza wielkie decyzje ministerialne, ale ciągle nie zostały one podjęte na poziomie lokalnym.
– Kiedy więc zobaczymy pierwsze dźwigi?
ChH: – Optymista mówi, że aby otrzymać pierwsze pozwolenie na budowę, potrzebujemy jeszcze przynajmniej roku.
WP: – Pesymista – że nic w Krakowie nie wybudujemy. Kiedy rodził się pomysł zainwestowania w Polsce, równolegle myśleliśmy o Sao Paulo – dziś nie tylko stoją tam już nasze budynki, ale planujemy rozbudowę. 
Czyli może się zdarzyć, że „Tishman”, który zaangażował w Krakowie tyle czasu i pieniędzy, wycofa się stąd?
ChH: – „Tishman” to firma nastawiona na zysk i gdy nie będzie miała nań widoków, pewnie się wycofa – mimo naszych ogromnych sentymentów do Krakowa i przywiązania do projektu. Decyzje nie będą zapadały w Polsce, ale w Londynie i Nowym Jorku.
– Czy wybór Krakowa na miejsce tak dużej inwestycji był więc błędem?
ChH: – „Tishman” nie inwestuje w dwóch miejscach położonych zbyt blisko siebie. Poszukiwał miasta w Europie Środkowej. Kraków wychylony jest w kierunku Pragi, Budapesztu, Bratysławy, Wiednia. To miało dla nas podstawowe znaczenie. Przetarg, grunt, oferta – słowem: zbieg okoliczności zadecydował o wyborze Krakowa, a nie np. Wrocławia.
WP: – Zresztą „Tishman” prowadził rozmowy równolegle w Krakowie i we Wrocławiu. Projekt wrocławski wydawał nam się wtedy zbyt mały, chodziło tylko o jedną galerię handlową. Wtedy nie mówiło się jeszcze o „EXPO”...
ChH: – Kraków był dla „Tishmana” zupełnie nowym doświadczeniem – pierwszym w tej części Europy. Ta próba w jakimś sensie już zakończyła się porażką. Bo na pewno nie będzie już sukcesem, nawet jeżeli w końcu uda się nasz projekt zrealizować.
– A może na tym nieznanym rynku „Tishman” popełnił jakieś błędy?
WP: – Sprawdzone w wielu miejscach świata działania firmy okazały się w Krakowie nie na miejscu. „Tishman” zawsze robi marketing wynajmu powierzchni, które zamierza zbudować. Zazwyczaj w momencie przystąpienia do prac ok. 20 procent powierzchni ma już w jakiś sposób zagwarantowanego najemcę. Jechaliśmy więc na targi do Cannes i mówiliśmy poważnym inwestorom, że za trzy lata wprowadzą się do Nowego Miasta w Krakowie. Minęły trzy lata – wszystkie umowy i listy intencyjne zostały wrzucone do kosza.
ChH: – W 1997 roku jedna z pięciu największych w świecie firm consultingowych była zainteresowana ulokowaniem w Krakowie swojej centrali na Europę Środkową. Obliczyli, że koszty pracy są niższe w Krakowie o 30 procent, koszty utrzymania firmy o 20 procent, jakość pracowników taka sama jak w Warszawie, a odległość od Pragi mniejsza. Ta firma już tu nie przyjdzie.
– Czy wiara w zysk ciągle istnieje w firmie?
WP: – Tak, ale już wiadomo, że plan biznesowy, który przygotowaliśmy w 1998 roku, jest kompletnie nieaktualny. Wystarczy powiedzieć, że w 1998 roku nie było w Krakowie ani jednego metra kwadratowego budynku biurowego klasy „A”. W tej chwili są już takie powierzchnie. A to zmienia zupełnie ceny wynajmu. Wtedy chcieliśmy, aby częścią naszego projektu było multikino. Dziś powstały już w Krakowie cztery multikina i nie mamy pewności, że znajdzie się ktoś, kto zechciałby wynająć od nas taką właśnie powierzchnię. Zbudowano duże centra handlowe, hotele...
– Więc może „Tishman” nie opłaca się Krakowowi?
ChH: – Ale to przecież kilka tysięcy nowych miejsc pracy dla krakowian!
WP: – „Tishman” niewiele ściąga z lokalnego rynku, natomiast stara się przyprowadzić inwestorów. Firmy, które mają siedzibę w wybudowanym przez „Tishmana” budynku w Nowym Jorku, najczęściej wynajmują nasz lokal także w Londynie i Frankfurcie. Dlatego kiedy otwieramy nasze kolejne centrum w Sao Paulo lub Krakowie, dajemy im sygnał, że to dobre miejsce do robienia interesów.
ChH: – Przy projekcie budowlanym nie ma możliwości przywiezienia wszystkiego z większej odległości, więc ożywia on automatycznie rynek miejscowy. W budownictwie jest tak, że każde dziesięć złotych generuje dwa, trzy złote.
Czy „Tishman”, który chce wydać w Krakowie 750 mln. dolarów, nie stworzył w 2001 roku nowej analizy przedinwestycyjnej?
WP: – Nie powstała ze względu na koszta. W tej chwili jesteśmy trochę uwięzieni w Krakowie, bo pieniądze zostały tu już przejedzone: powstają kolejne studia projektowe, przez cztery lata opłacamy pracowników. Wystarczy, że tylko połowę z 750 mln. dolarów trzymano by przez cztery lata w gotowości do budowy. Koszt utrzymania środków inwestycyjnych w gotowości wynosi kilka procent ich wartości. Dlatego nową analizę przedinwestycyjną zrobimy tylko w ostateczności.
Kto, zdaniem Panów, jest odpowiedzialny za zaistniałą sytuację? Jakie są rzeczywiste przyczyny tego, że Nowe Miasto jeszcze nie powstało?
WP: – Prawie wszyscy w Krakowie popierają nasz projekt. Nie mam cienia dowodu na złą wolę kogokolwiek, ale to, co w najgorszym razie może trwać miesiąc, trwa pół roku. W pewien sposób „Tishman” sam sobie jest winien. Do tej pory zapraszano go do współpracy, burmistrz Berlina przyjeżdżał do Nowego Jorku, aby pokazać nam plany starego dworca i teraz właśnie kończymy nowy. Więc kiedy zostaliśmy zaproszeni do przetargu w Krakowie zorganizowanego przez PKP, wojewodę i miasto, a potem wygraliśmy go, uznaliśmy za oczywistość, że zaczynamy budowę – to był błąd.
– Skoro projekt ma tylu przyjaciół, skąd to przewlekanie najprostszych decyzji?
WP: – Myślę, że chodzi o brak wyobraźni: człowiek podejmujący decyzję nie potrafi sobie wyobrazić sumy, o którą chodzi w takim projekcie, ani wymiernych, finansowych konsekwencji swojej bierności.
– A może potrafi sobie wyobrazić? Tyle czytamy o korupcji w Polsce.
WP: – O „Tishmanie” mówi się, że nigdy nie daje łapówek. W Polsce też nie daliśmy żadnej łapówki. Wynik inwestycyjny mamy taki, jaki mamy. Inna rzecz, że ode mnie nikt nigdy łapówki nie zażądał.
ChH: – To kwestia braku wyobraźni. Kiedy rozmawia się z urzędnikami, z tzw. „władzami”, odnosi się wrażenie, że kierują się w swoich działaniach wyłącznie własnym bezpieczeństwem. Starają się uniknąć odpowiedzialności, która zawsze wiąże się z podejmowaniem decyzji, wszystko jedno, negatywnej albo pozytywnej. Lepiej jest więc nic nie robić.
WP: – Nie zdarzyło się w naszych kontaktach z administracją, aby ktoś został w jakikolwiek sposób ukarany za opóźnienie. Zresztą decyzje są podejmowane w sposób tak zakamuflowany i kolektywny, że trudno wskazać nazwisko osoby odpowiedzialnej. 
Podam przykład: najpierw Ministerstwo Skarbu nie chciało się zgodzić na naszą umowę z PKS dotyczącą budowy nowego dworca, ponieważ Ministerstwo Infrastruktury nie dało jeszcze zgody na kupno gruntów od PKP – każde z nich czekało na reakcję drugiego. Potem okazało się, że nasza wynegocjowana już umowa z PKS, długo czekająca w ministerstwie na zgodę, wymaga potwierdzenia przez nowy zarząd. Gdy została przezeń potwierdzona, wówczas dopiero urzędnicy ministerialni zaczęli ją czytać – choć mogli to zrobić dobrych kilka miesięcy wcześniej. Gdyby to uczynili, można by wprowadzić odpowiednie zmiany, zanim jeszcze umowa została przedstawiona nowemu zarządowi. A tak trzeba było zaczynać wszystko od nowa. W dodatku to nie my, tylko PKS były stroną w tej sprawie i występowały o zgodę do swego właściciela. A własnego właściciela trudno przecież poganiać.
ChH: – Nikt też nie jest w stanie zrozumieć, dlaczego ministerstwo zgłasza zastrzeżenia do jednej umowy w kilku ratach: po tygodniu jedno pismo, po dwóch kolejne, i jeszcze jedno... wszystko trwa w nieskończoność. 
WP: – Mam wrażenie, że nasi partnerzy nie rozumieją, że takie przewlekanie działa także na ich niekorzyść. Gdyby PKP podpisały z nami umowę w maju 2000 roku, czyli w pierwszym terminie, kiedy mogły to zrobić, i otrzymane pieniądze ulokowały na koncie, miałyby dziś 10 milionów więcej niż mają.
Gdyby Panowie byli konsultantami jakiejś innej firmy, która chciałaby zainwestować w Polsce, co Panowie by jej dziś doradzili?
ChH: – Jestem Polakiem i dlatego powiedziałbym: „Inwestujcie tutaj, tylko nie oczekujcie, że będzie wam łatwo. I pomnóżcie czas zaplanowany na inwestycję trzykrotnie”. I jeszcze jedno: „Unikajcie spółek skarbu państwa i wszystkiego, co znajduje się na styku państwowego i prywatnego”.
WP: – Dodałbym do tego: „Róbcie tu wyłącznie małe projekty, bo jeden polski partner jest i tak wystarczająco trudny”. My mamy aż trzech partnerów.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nr 39 (2777), 29 września 2002


do góry

 

© 2000 Tygodnik Powszechny
Szczegółowe informacje o Redakcji; e-mail: redakcja@tygodnik.com.pl